GAYRİMENKUL DEĞERLEME
BİLİRKİŞİ HİZMETLERİ
Gayrimenkul değerleme bilirkişi hizmetleri; taşınmazların piyasa değeri, gelir değeri, maliyet yaklaşımı ve emsal karşılaştırma yöntemleri ile bilimsel ve objektif şekilde analiz edilmesini kapsayan teknik bir uzmanlık alanıdır.
Bu alan; taşınmazın fiziksel özellikleri, konumu, imar durumu, kullanım amacı, ekonomik koşullar ve piyasa dinamikleri dikkate alınarak değerlendirme yapılmasını gerektirir.
Gayrimenkul değerleme raporları; mahkemeler, icra müdürlükleri, tapu müdürlükleri, bankalar, sigorta şirketleri ve özel hukuk uyuşmazlıklarında delil niteliği taşır.
Gayrimenkul Değerleme Kapsamında Sunulan Bilirkişilik Hizmetleri
Gayrimenkul değerleme uzmanlık alanı kapsamında aşağıdaki konularda bilirkişilik ve uzman görüşü hizmetleri sunulmaktadır:
Gayrimenkul Değerleme Alanında En Sık Görülen Dava Türleri
Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan ve bilirkişi incelemesi gerektiren gayrimenkul kaynaklı adli uyuşmazlık türleri yer almaktadır:
🏞️ Kamulaştırma Bedel Tespit Davaları
Devlet veya kamu kurumları tarafından gerçekleştirilen kamulaştırma işlemlerinde taşınmazın gerçek piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla açılan davalardır.
- Arsa ve arazi değer tespiti
- Yapı bedeli hesaplamaları
- Değer kaybı analizleri
- Emsal karşılaştırma çalışmaları
🏗️ Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Tespit Davaları
6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı tespiti, yıkım, yeniden inşa ve değer paylaşımı süreçlerinde ortaya çıkan uyuşmazlıkları kapsar.
- Riskli yapı değer tespiti
- Arsa payı hesaplamaları
- Kat karşılığı oran belirleme
- Yeniden inşa sonrası değer dağılımı
📐 Kat Karşılığı İnşaat ve Arsa Payı Uyuşmazlıkları
Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmelerden kaynaklanan değer ve paylaşım ihtilaflarıdır.
- Arsa payı adaletsizliği iddiaları
- Bağımsız bölüm değer farklılıkları
- Sözleşmeye aykırı paylaşım
- Teslim sonrası değer kaybı
🗝️ Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları
Taşınmazın malikinin izni olmadan kullanılması durumunda, kullanım bedelinin belirlenmesine yönelik davalardır.
- Rayiç kira bedeli tespiti
- Kullanım süresi analizi
- Bölgesel emsal kira araştırması
🏠 Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları
Kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davalardır.
- Rayiç kira analizi
- Bölgesel emsal karşılaştırması
- Endeks ve piyasa uyarlamaları
- Ticari ve konut kira ayrımı
📜 Tapu İptal ve Tescil Davaları
Mülkiyetin hukuka aykırı devri veya kayıt hataları nedeniyle açılan davalarda taşınmazın değer analizi yapılmaktadır.
- Hisseli taşınmaz değerlemesi
- Muvazaa iddiaları
- Mülkiyet değer kaybı analizi
⚖️ Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları
Bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyetin sona erdirilmesi ve satış/değer paylaşımı süreçlerini kapsar.
- Satışa esas değer tespiti
- Hisse oranı hesaplamaları
- Parçalanabilirlik analizi
- Açık artırma değer belirleme
📉 Tazminat ve Değer Kaybı Davaları
Taşınmazın zarar görmesi, imar değişikliği, çevresel etkiler veya kamusal müdahaleler sonucu oluşan değer kayıplarını kapsar.
- İnşaat kaynaklı zararlar
- Gürültü, kirlilik ve çevresel etkiler
- İmar planı değişikliği kaynaklı değer kaybı
- Yapı hasarı sonrası piyasa değeri düşüşü
🗺️ İmar ve Ruhsat Uyuşmazlıkları
İmar mevzuatına aykırılık, ruhsat iptali, kaçak yapı ve plan değişikliklerinden kaynaklanan teknik ve ekonomik uyuşmazlıklardır.
- İmar hakkı kaybı
- Emsal ve kat sınırlamaları
- Ruhsat iptalinin ekonomik etkisi
- Yapı kullanım izinleri
🏦 Banka ve Kredi Teminat Değerleme Davaları
İpotek, kredi teminatı ve finansal işlemler kapsamında taşınmaz değerinin belirlenmesi süreçleridir.
- İpotek değeri analizi
- Teminat yeterlilik değerlendirmesi
- Riskli kredi taşınmazları
🛡️ Sigorta ve Hasar Kaynaklı Değerleme Davaları
Yangın, deprem, sel ve benzeri afetler sonrası taşınmazın değer kaybı ve yeniden inşa maliyetlerinin belirlenmesidir.
- Hasar sonrası piyasa değeri
- Yeniden inşa maliyeti
- Ekspertiz uyumsuzlukları
🏢 Ticari Taşınmaz ve AVM Değerleme Davaları
Dükkan, ofis, plaza, AVM ve ticari alanlarda kira getirisi ve yatırım değeri hesaplamalarıdır.
- Net gelir kapitalizasyonu
- Bölgesel ticari emsal analizi
- Doluluk oranı etkisi
- Yatırım geri dönüş süresi
🔎 Delil Tespiti ve Değer Tespiti
Taşınmazın mevcut durumu, kullanım şekli, üzerindeki yapılar ve değeri; delilin kaybolma veya değişme ihtimaline karşı dava öncesinde veya dava sırasında tespit edilmektedir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
Bilirkişi incelemelerinde aşağıdaki bilimsel değerleme yöntemleri uygulanmaktadır: